¿QUÉ ES UNA SUBASTA JUDICIAL Y CÓMO PUEDO PARTICIPAR EN ELLA?
Con la Ley 19/2015 de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del registro Civil, nació lo que conocemos actualmente como las subastas judiciales electrónicas, que se llevan a cabo mediante el portal de Subastas de la Agencia Estatal del BOE, dejando por tanto atrás el modelo anterior presencial y de unidad de acto y adaptándose a los nuevos retos y aumentando su publicidad y participación.
Para conocer como se prepara la subasta, su convocatoria y los requisitos para participar en ella debemos acudir a la Ley de Enjuiciamiento Civil, en concreto artículos 643 a 654 (que se encuentran dentro de la Sección 5ª y para ver las particularidades de las subastas de inmuebles sería la Sección 6ª).
Antes de participar en una subasta judicial conviene realizar un estudio exhaustivo de las cargas registrales de ese bien porque por el simple hecho de participar en la subasta ya estamos asumiendo el conocimiento de las mismas, el artículo 656 de la ley de Enjuiciamiento Civil lo menciona como certificado de dominio y cargas, que viene a ser un documento registral donde se informa no sólo a quien pertenece el bien sino y sobre todo las cargas vigentes que tiene.
También resulta importante mencionar lo que se conoce como “cargas preferentes” y aunque no sería una carga, son deudas inherentes al inmueble que se subasta y nos estamos refiriendo con ello a los recibos impagados de IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) así como las cuotas atrasadas de la Comunidad de vecinos, operando en ambos casos el periodo de prescripción como límite a su evalúo.
En la actualidad para participar en una subasta hay que consignar un depósito del importe del 5% del valor de subasta del bien, esta circunstancia conviene tenerla en cuenta puesto que en el actual Anteproyecto de Ley de Medidas de Eficiencia Procesal del Servicio Público de Justicia se prevé aumentar ese depósito obligatorio hasta el 20% lo que sin duda va a reducir la participación en las subastas.
No sólo hay que estudiar la información que conste en el portal de subasta, sino que también conviene visitar el inmueble e intentar tener una mayor información del mismo, aunque sea sólo de su exterior, por lo pronto debemos estar seguro de que lo que se está subastando existe o coincide con lo que se ha descrito en el expediente del mismo. Aunque la ley prevé en su artículo 669.3 LEC que se pueda solicitar la inspección de la vivienda que se subasta e incluso si se lleva a cabo una rebaja de hasta el 2% de la deuda para el deudor por esa supuesta colaboración en la practica esta previsión no puede llegar a materializarse dado los plazos legales y la dinámica en la sede judicial.
Por lo tanto, antes de participar en una subasta, se aconseja previamente un buen estudio de las cargas, una correcta y actualizada valoración de mercado del inmueble y la visita obligada a su exterior, con ello ya tenemos un buen rumbo para participar y pujar con un buen pronóstico.